Le statut LMP et le statut LMNP sont intéressants pour tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier.
La location meublée est moins « risquée » que la location nue car elle apporte plus de garanties au propriétaire : dépôt de garantie plus important, durée de bail plus courte. En résumé, si vous tombez sur « un mauvais locataire », vous aurez plus de facilité à vous en séparer.
Alors, entre LMNP et LMP, quel est le statut le plus avantageux ?
Avant de parler fiscalité, il faut savoir que le statut de Loueur Meublé Professionnel demande un seuil important de revenus locatifs !
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de LMP (loueur meublé professionnel) ?
Les revenus locatifs (loyers TTC charges comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € par année civile.
En cas d’exercice décalé, le plafond est ajusté au prorata.
Ces recettes doivent aussi être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Ce régime doit s’appliquer à toutes les locations meublées du foyer.
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à ce seuil, vous pouvez opter pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Les avantages du statut LMP
Contrairement au statut LMNP, en LMP vous pouvez déduire votre déficit sans limite sur vos revenus globaux. Ce déficit est reportable pendant 6 ans.
A contrario, en LMNP on ne peut déduire son déficit qu’à hauteur de ses revenus locatifs.
La fiscalité du Loueur Meublé Professionnel
En Location Meublée Professionnelle, comme en LMNP, vous pouvez opter pour le régime des micro BIC.
Vous bénéficierez à ce titre d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Et, le déficit sera imputable de votre impôt sur le revenu.
Vous avez également l’option du régime réel. Dans le cas de la LMP, comme de la LMNP, vous pourrez déduire un certain nombre de charges locatives et réaliser des amortissements.
Le régime réel (et le régime réel simplifié) vous permettent également d’amortir le prix d’achat de l’immeuble en fonction de la durée réelle de détention.
Il est aussi possible de choisir l’impôt sur les sociétés !
En cas de patrimoine important, le passage à l’IS peut s’avérer nécessaire notamment pour bénéficier d’un barème d’imposition plus avantageux
L’exonération des plus-values grâce au statut de LMP !
Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. A ce titre vous pourrez bénéficier d’une exonération totale sur vos plus–values. Pour cela vous devez exercer en LMP depuis 5 ans minimum et les recettes doivent être inférieures à 90 000 € HT.
Pour une activité plus longue en LMP, les plus-values sont imposées à 12.8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. A partir de 15 ans, l’exonération est totale.
Quel que soit le statut, LMP ou LMNP, vous serez toujours redevable de cotisations sociales ou de prélèvements sociaux.
L’inscription au RCS reste facultative, tout comme la TVA.
Si toutefois vous souhaitez bénéficier du régime de TVA, votre location doit proposer un minimum de services ou faire partie d’un hôtel de tourisme classé, village vacances, villages résidentiels touristiques.
Il est tout de même indispensable de s’inscrire auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) des URSSAF. Si le logement propose des services s’apparentant aux prestations d’hôtellerie, il faut s’inscrire au CFE de la CCI.
Les points importants à connaître en LMP
Ce statut vous soumet au SSI : la sécurité sociale des indépendants et donc à des charges sociales. Selon les cas, cela peut être un avantage car vous bénéficierez d’une couverture maladie et d’une assurance vieillesse !
Il faut quand même noter que les cotisations sociales sont élevées : 25 à 35% même si vous êtes en déficit.
Créer une société ou non en location meublée ?
La création d’une société implique, bien entendu, plusieurs formalités administratives, une comptabilité et donc des frais.
Cela peut s’avérer intéressant car elle permet une fiscalité plus légère en cas de transmission. C’est aussi un choix intelligent si vous souhaitez investir à plusieurs.
Vous l’aurez compris, le statut LMP s’impose directement à vous selon vos revenus locatifs. Et ce statut comporte aussi quelques leviers fiscaux avantageux en terme de transmission et d’exonération de plus-value.
Ok !
Vous êtes arrivé jusqu’ici et peut-être que vous avez toujours des doute ?
Effectivement, l’investissement locatif comporte beaucoup de subtilités. Et le choix d’un statut plutôt qu’un autre ne dépend pas que de leur attractivité fiscale.
Il y a pourtant quelqu’un qui a une vision globale de votre patrimoine… Votre Expert-Comptable !
Ensemble, nous pourrons répondre à plusieurs questions. La première : quelle est votre stratégie patrimoniale ? Quels sont vos besoins ? Seulement défiscaliser ou constituer un patrimoine pour vous et votre famille ? Et puis quelle fiscalité choisir ?
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L’équipe Cab-TL.